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调控一年房价还在涨!这里千万不能买!
发布时间:2022-01-15       

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  东莞2021年新房签约均价达到27100万/㎡,同比去年上涨了11.8%;

  从年初的227政策,到年底10月份出台二手房指导价政策,限购、限地价、限售价、拉紧信贷,该抄的作业也抄了、该用的手段也都用上了,忙活了大半年,但东莞的房价,还是止不住地涨.......

  东莞2021年的人口净流入排名全国第五,达到784.48万人,仅次于四大一线万人。

  东莞GDP将超过1万亿,首次迈过万亿大关,成为广东继广州、深圳、佛山之后又一个GDP破万亿城市。

  广东第三个人口过千万的城市、全国第五的人口净流入数据、广东第四个万亿GDP城市。

  决定房价的两大关键因素:钱和人,东莞都备齐了,这就是东莞房价最有力的底气。

  比如说新房,东莞很早就出了新房限价政策,但一开始在4月份发布的《关于进一步加强新建商品住房销售价格指导的通知》中,规定的是:

  新房备案价上调空间控制在5%以内,已取得预售许可证的新房,涨幅不超过3%

  一直到9月份,大半年过去,新房价格随着土拍热度上到高位了,东莞在新房调控上才抄起了深圳的作业。

  洪梅镇黎洲角村地块(编号:2021WR026),地块首次上市销售均价规定不得高于23831元/平(毛坯)

  但注意了,这2.3万/㎡的价格,和洪梅周边在卖的新盘价格维持在同一个水平线,没有降价,这和深圳利用限价降新房房价的政策导向大相径庭。

  在10月份之前,关乎楼市的文件是发得很频繁,但东莞对二手房真正有影响力的调控,严格来说就只有针对外地人的限购,对本地人没有很严格的调控。

  这样的调控节奏,说实话,多少有点低估了本地购买力,低估了东莞本地那些买松山湖6-7万/㎡都不眨眼的主。

  后来总算是出台了二手房指导价,但这个时候已经是10月份了,而且东莞出台的指导价还只是部分小区的指导价,没有覆盖东莞所有小区,效果肯定打折扣。

  更尴尬的是,10月份才刚刚出指导价没多久,到了年底,楼市的风向又转向了,稳楼市的信号一出,信贷、调控都开始有放松的趋势,国内不少城市,比如广州、成都、武汉等城市都开始翘尾行情,

  10月份东莞二手房成交跌到423套的谷底,维持不到一个月,11月成交量就回升到943套、12月份重回1000+,达到1266套,东莞的二手房成交迅速回温。

  所以说,指导价这手牌还是打得太晚了,东莞业主的信心长期受不到打击,房价就会继续飘在上面。

  有数据显示,东莞的商品房供应量只有90万套左右,不到100万,而东莞现在的常住人口已经上千万,户籍人口也有200万+。

  佛山的常住人口不到1000万,户籍人口400万左右,人口规模和东莞相当,但人家的二手房挂牌量能达到73469套,而东莞只有35562套,少了一半的挂牌量。

  相对比较失衡的结构,必然导致卖方市场,业主心态高涨,这一点,东莞和深圳是一致的。

  因此,在很长一段时间内,去年东莞的业主挂牌价始终没有下调,市场上也依然有为业主挂牌价价格买单的买家。

  只要还有买家为这个价格买单,再搭配上滞后的调控和稳定的城市基本面,你是业主,你也不愿意降价。

  2021年,东莞一手新房供应面积约608万平,同比去年微减1.3%;网签套数约43271套,同比减少33.1%,成交量创近五年新低。

  2021年,东莞的二手住宅成交17500套,成交面积约187万㎡(预估值),成交套数同比减少了33%;

  看来,东莞的调控也不是完全没效果,只不过它的效果没有体现在房价上,而是体现在了成交量上。

  一般来说,量价齐跌才是正常现象,东莞如今量跌价涨的场景,其实和深圳之前的行情非常像。

  当时深圳的二手房成交量从6789套跌到了2575套,而深圳的房价却因为深圳业主的坚挺,维稳了将近半年才开始全面下跌。

  像深莞这种人口密度大,供需矛盾比较突出、房价长期上涨、业主预期爆棚的城市,价格的市场变化往往会比成交量滞后许多。

  对比来看,如果参考之前的深圳的市场走向,那么东莞的房价接下来下调的可能性很大。

  12月初的时候,东莞曾经传出放开限购的消息,当时我们也写过一篇文章讲过这件事(点击查看原文)

  而与东莞“半途而废”的调控放开相比,其他湾区城市都已经“悄悄摸摸”地放开了调控。

  比如中山,最新规定是:外地人有房在供,在中山买二套也可以4成首付,而在此之前,这种情况下外地人买二套要全款。

  再比如广州,房贷利率持续下调,首套房贷款利率从5.85%降低到了5.65%左右。

  接下来的一年,东莞的市场、东莞的房价走向如何?我觉得可以观察几个信号来判断。

  如果是加码调控,对东莞的房价必然是巨大打击,因为任何一个楼市,无论它的市场有多么牛逼、多么坚挺,都顶不住调控政策的叠加,案例可以看深圳。

  如果是维持现状,那么情况将截然不同,随着其他城市楼市的回暖,东莞的调整期相信也会很快过去。

  成交量一方面是市场热度的反映,更重要的是,成交量的变化决定了东莞房价的走向。

  深圳的房价能跌,就是在连续6个月成交量低于3000套、连续3个月成交量低于1000套之下换来的。

  东莞的成交量12月份刚刚从100套以下回归到1000套以上,这算是一个短暂的回暖,但这还只是一个月的数据,关键在于接下来年初这几个月的成交。

  当下这个时间节点,东莞单月想回归到调控前正常3000-4000套的成交量很难。

  因此,接下来几个月东莞的成交量不用回升到3000套,只要能够达到2000套以上,就说明今年的东莞有小阳春行情,房价会比较稳当;

  东莞和深圳相类似,人口多但城市土地面积小,楼市对于土拍、对于供应向来非常敏感。

  2020年,东莞拍出了42宗地、成交占面208.1万平,2021年,东莞拍出了33宗地、成交占面170.8万平;

  2020 和2021年是最近6年以来东莞土拍数量最多,成交面积最大的两年。

  而在去年,东莞还有3宗地终止出让、1宗地流拍,这些地肯定都会在今年再拿出来卖

  现在,不用问东莞能不能买,因为政策的调整是说来就来,变动太快,这个问题现在是没有具体答案的。

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